בשונה מדירה פרטית אותה ניתן לשפץ בקלות יחסית על פי רצונו של בעל הדירה, שיפוץ הבניין הינו תהליך ארוך הכולל מספר רב של פרמטרים שיש לקחת בחשבון, הן בשלב התכנון והן בשלב העשייה.
עם זאת, הצורך בשיפוץ הבניין נצרך באותה מידה בה הוא נצרך בדירה פרטית. הדבר נכון בין אם מדובר על שיפוץ אסטטי למראה טוב יותר, ובין אם מדובר על צורך מסויים שחסר בבניין דוגמת הוספת מעלית או ממ"ד. בניין משופץ מוסיף איכות חיים במידה רבה, בנוסף לכך על פי הנתונים, שיפוץ הבניין משביח את הנכס שברשותכם בכ 7% עד 20% אחוז מה שאומר שהשיפוץ מומלץ גם מבחינה כלכלית.
שיפוץ בניין משותף – האתגרים
גם אם שיפצתם בעבר את דירת המגורים הפרטית שלכם, עליכם לדעת מספר כללים כאשר אתם פונים לבצע שיפוץ בבניין משותף, שכן ישנם משתנים רבים בתכנון השיפוץ בבניין המשותף, כמו גם בשיפוץ עצמו. שינויים אלו נובעים כתוצאה מהיקף השיפוץ, הדעות המעורבות בעניין ועוד.
- מודעות לתהליך שיפוץ בניין . ככלל ניתן לומר שקשה עד בלתי אפשרי לקבוע שיפוץ ללא וועד בית המתפקד היטב על ידי כללים ברורים. אם אתם עומדים בראשות וועד הבית עליכם ליידע את הדיירים באי הנוחות הכרוכה בתהליך השיפוץ, כמו גם באורך הזמן שבו יתמשך התהליך.
טיפ קטן! קבעו כללים לימים בהם מתוכנן השיפוץ, אשר יקלו על התנהלות הדיירים בבניין בזמן השיפוץ. כוועד בית רצוי להבהיר לדיירים את המעלות שיווצרו על ידי שיפוץ הבנין, תוכלו לדבר על השבחת הנכס, או על איכות החיים של הדרים בבניין שתשפר מאוד הודות לשיפוץ המתוכנן.
- הסכמה כללית ומימון משותף לפרויקט שיפוץ מבנים. חלק זה הינו החלק המורכב ביותר בתהליך הקודם לשיפוץ. מטבע הדברים הדעות המעורבות בבחירת השיפוץ הינם כמספר הדיירים, דבר המקשה מאוד על קבלת ההחלטות בנוגע לאופי השיפוץ, אופי השיפוץ כולל חלקים רבים החל מסגנון העיצוב למראה הבניין החיצוני והפנימי, (לובי, מדרגות וכו'..) וכלה בבחירת החברות המספקות את החומרים השונים הדרושים לשיפוץ.
הסכמת דיירים
בנוגע להסכמה כללית וודאו שהינכם מתמצאים בפרטי החוק, החוק קובע כי שיפוץ / שינוי בצורת הבניין החיצונית או הפנימית, יעשה רק על ידי הסכמה של לפחות 66% מהדיירים. במקרים בהם השיפוץ משנה את חזית הבנין בצורה כזו או אחרת, דרושה הסכמה מלאה של כלל הדיירים.
על סעיף זה מתווסף ענין המימון, נושא העלות הכספית חייב לבוא לאחר ההסכמות על צורת השיפוץ. במידה והעלות הכספית הינה שיקול מרכזי בקבלת ההחלטות בנוגע לאופי השיפוץ, רצוי להערך בהתאם עם המחירים המעודכנים לשירותי השיפוץ האפשריים.
ניתן לקבוע מראש כללים אשר יאושרו פה אחד על ידי כל הדיירים הקובעים את תהליך קבלת ההחלטות בנוגע לנושא הכספי. לדוגמה. תוכלו לקבוע מראש כי עניין המימון יקבע ברוב של 75% אחוזים.
היתר בנייה ואישורים
לאחר שווידאתם את הסכמת הדיירים לשיפוץ, ולצורה שבה הוא יתנהל, כעת ניתן לגשת לנושא האישורים. כאשר השיפוץ מתמקד בשינוי פני הבנין וכולל צביעה, החלפת ריצוף וכדומה, אין צורך באישורים כלשהם.
חשוב להדגיש שכאשר נעשים שינויים במראה החיצוני של הבנין, יש לבדוק את תקנות הרשויות המקומיות הקובעות את צורת פני העיר, ולוודא שהשיפוץ אינו פוגע באחד מתקנות אלו. תקנות אלו קובעות מספר נהלים בנוגע לנראות הבניינים מבחינה חיצונית.
כאשר שיפוץ בניין כולל הוספת חדרי ממ"ד, כניסות נוספות לבנין, או כל תוספת בנייה שהיא, יש להוציא אישור בנייה בהתאם לתוספת הרצויה. מומלץ להערך מראש להנפקת האישורים, מפאת אורך התהליך שעלול לקחת במקרים מסויימים אף מעל שנה.
לאחר השלמת סעיפים אלו ניתן לגשת לבחירת בעל מקצוע, אולם לפני כן כדאי שתדעו מה אופי השיפוץ שלכם ולאיזו קטגוריה הוא משתייך, זוהי החלטה חשובה ביותר כאשר מדובר על בחירת חברה / בעל מקצוע שיבחר על ידכם לפרוייקט.
למעשה, שיפוץ בניינים מתחלק לשני סוגים עיקריים. א. מראה ואסתטיקה. ב. תוספות בנייה. שיפוץ שנועד לשנות את פני הבנין דורש התארגנות אחרת משיפוץ להוספת חדרים, כניסות ועוד. בעוד שלשיפוץ חיצוני נדרש קבלן מקצועי ובעל ניסיון בכל הקשור לנראות ולעיצוב, תוספות בנייה ידרשו אדריכל אשר יתכנן את המיקום הנכון של התוספות, כמו גם את הגודל שניתן להוסיף בהתאם למבנה הבניין.
סוגי שיפוצים אפשריים
ערכנו עבורכם רשימה של שיפוצים אפשריים לבניין משותף, עם העלויות המשוערות לשיפוצים אלו. הרשימה מחולקת לשני חלקים כאשר חלק אחד מציג שיפוצים לשינוי מראה הבניין, שיפוצים אלו הינם שיפוצים חיצוניים בלבד. החלק השני מציג שיפוצים בעלי תוספות בנייה, בשיפוצים אלו מטרת השיפוץ היא להרחיב את מקום המגורים, או לספק שירות חדש בבניין כדוגמת מעלית או כניסות נוספות.
שיפוצים לשינוי הנראות החיצונית.
- שיפוץ חזית הבניין. שיפוץ זה נעשה לרוב כאשר ציפוי הבניין ישן ומוזנח, או שאינו עומד בקווים העכשויים. השיפוץ כולל קילוף מלא של השכבה הישנה, פינוי הפסולת, וציפוי חדש. ציפוי חדש כולל מריחה של שכבת טיח עליה מדביקים את הציפוי שבחרתם.
עלויות השיפוץ בניין משותף מתחלקות למספר חלקים, הקילוף, פינוי הפסולת ועבודת הציפוי. עלות קילוף הבנין מהשכבה הקיימת נעה בין 100 ל 150 ₪ למטר רבוע, עבודות הטיח נעות סביב ה 200 / 300 ₪ למטר רבוע, כאשר מריחת הטיח לבדה תעלה כ 100 ₪ למ"ר.
עלות הציפויים לבניין משתנה כמובן בהתאם לסוג הציפוי שבחרתם. העלות לחיפוי אבן הינה 200 ₪ למטר רבוע, חיפוי שיש 300 ₪ למ"ר, כמובן שישנם דגמים יקרים יותר, המחיר נקבע לרוב על פי סוג האבן.
- שיפוץ הלובי וחדר המדרגות. שיפוץ זה כולל החלפת ריצוף בכל קומות הבניין, צביעה מחדש של הלובי וחדר המדרגות, החלפת התאורה בתאורה חדשה יותר דוגמת תאורת לד.
החלפת הריצוף בבניין יכולה להתבצע באחת משתי השיטות הבאות. 1. עקירת הריצוף הישן והחלפתו בחדש. 2. הדבקה. בשיטה זו הריצוף הישן אינו זז ממקומו והריצוף החדש מודבק עליו. כפי שמסתבר, שיטת ההדבקה זולה משמעותית מהשיטה הראשונה שבה עוקרים את הריצוף לגמרי. אולם לא תמיד ניתן ליישם את שיטת ההדבקה זאת בשל הבדלי גובה לאורך הבנין שעל ידי תהליך ההדבקה יהיו נכרים עוד יותר, אריחים רופפים ועוד.
עלויות שיפוץ בניין
עלות החלפת הריצוף בשיטת ההדבקה הינה כ 150 ₪ למ"ר, לעומת זאת, בהחלפה מלאה הכוללת פירוק של הריצפה הישנה העלויות מתחלקות לשתיים א. עלות הפירוק של הריצפה הישנה שהינה בין 100 ל 150 ₪ למ"ר ב. עלות ההדבקה של המרצפות החדשות שהינה 100 – 180 ₪ למטר רבוע.
עלויות אלו נכונות רק לגבי כלל העבודה הנדרשת להחלפת הריצוף, אולם עלויות הריצוף עצמו משתנות על פי סוג הריצוף שנבחר.
מחירי הצביעה. בשונה ממחיר הריצוף, מחירי הצביעה אינם מתחלקים על פי מטר רבוע, אלא על פי גודל החלל בבניין. ניתן להעריך בחישוב גס את העלות למ"ר בכ 40 ₪ כולל חומרי הצביעה.
גם לגבי תאורה, אם המדובר הוא תאורה הניתנת להתקנה פשוטה תוכלו לחשב את עלויות התאורה לבד ללא כל עלויות נוספות, אולם אם התאורה דורשת התקנה של בעל מקצוע, רצוי לוודא את מחיר ההתקנה לדגם הספציפי שנבחר.
כל זה במה שנוגע לעיצוב הבנין מבחוץ ומבפנים, אולם ישנו חלק נוסף בשיפוץ הבנין הכולל תוספות בנייה שונות. צורת שיפוץ זו מצריכה תכנון יסודי והיא עלולה לקחת יותר זמן משיפוץ קוסמטי, וזאת הן במחינת התכנון והן מבחינת הביצוע בפועל.
שיפוצים הכוללים תוספות בנייה
- הוספת מעלית במסגרת שיפוץ בניין או שיקום מבנים. ישנם בניינים רבים בהם המעלית היא עדיין בגדר מותרות, מקרה שכיח לרוב בבניינים בני כמה עשרות שנים, מציאות זו יצרה צורך לתכנן מעלית בבניין קיים, כיום ניתן להוסיף מעלית כמעט בכל בניין. הצורך במעלית הינו הכרחי, כאשר תושבי הבניין נמנים על אוכלוסיה מבוגרת, או סיעודית.
תהליך השיפוץ להוספת המעלית בנוי מכמה שלבים 1. בניית הפיר המשמש את מקום המעלית. 2. תשתית חשמל למעלית הנעשית על ידי חשמלאי מוסמך. 3. קניית המעלית מחברה העוסקת ביצור מעליות והתקנתה.
שלושת השלבים הללו יוכלו להעשות על ידי מפקח הבנייה שבחרתם לצורך השיפוץ. תחילה עליו לפנות לאדריכל שיתאים את המיקום המדוייק של המעלית לצורת המבנה של הבניין, לאחר שהתבצעו עבודות התשתית תצטרכו חשמלאי מוסמך לצורך תשתית חשמל מתאימה, ולאחר מכן תוכלו לבחור במעלית התואמת את צורכי הבניין שלכם.
לגבי קניית המעלית חשוב שתערכו בירור בעצמכם על המחירים בשוק, כמו גם על הסוגים השונים, סביר להניח שמפקח הבנייה שלכם עובד עם חברה מסוימת והעלויות יכולות להתייקר בשל כך.
מבחינת העלויות, התקנת מעלית בבניין בן 6 קומות תעלה באזור ה 300 400 אלף ₪
חיזוק הבניין במסגרת שיפוץ בניין
- חיזוק יסודות הבנין במהלך שיקום מבנים . שיפוץ לחיזוק יסודות הבניין נעשה כאשר הבניין מיושן, ויש לבדוק את תקינותו, במידה ונמצאו נקודות חלשות יש לחזק את כלל הבניין וזאת על ידי חיזוק היסודות.
חיזוק היסודות במסגרת שיפוץ בניין מגורים יתחיל בביקורת המהנדס והאדריכל אשר יכתבו תוכנית מפורטת היכן יש לחזק את היסודות וכיצד. וודאו שהמהנדס / אדריכל עוקבים אחר ביצוע ההוראות בצורה מדויקת.
תהליך החיזוק מתחיל בחשיפת הברזל שבבסיס העמודים, לאחר מכן מצפים את הברזל בחומרים מונעי חלודה, לסיום יוצקים בטון שוב סביב העמודים, בכך מתקבל חיזוק מושלם ליסודות.
עלויות שיפוץ זה אינם ניתנות להערכה, זאת מפאת היותן תלויות בגודל הבניין, בהיקף התוכנית לחיזוק היסודות ועוד.
תוספות בנייה במסגרת שיפוץ בניין
- הוספת מרפסות במסגרת שיפוץ בניין מגורים. הוספת מרפסת נעשית לצרכים שונים, לעיתים תהיו מעוניינים במרפסת כמפרסת ולעיתים המרפסת תשמש כחדר כביסה. כך או כך בניית מרפסת דורשת היתרי בנייה על פי החוק, מרפסת מוגדרת כתוספת בנייה בדירה ועל כן היא מחוייבת בכל האישורים הנדרשים.
צורה השיפוץ למרפסת יכולה להתבצע בשני אופנים. 1. מרפסת היוצאת מתוך הדירה 2. מרפסת הנשענת על עמודים. העלויות משתנות בהתאם לסוג השיטה שנבחרה.
ככלל העלויות לשיפוץ מרפסת משתנות מאוד בהתאם לסוג החומרים והעיצוב אותו תרצו למרפסת שברשותכם. לדוגמה. במידה ומקום המגורים שלכם סמוך לחוף הים לצורך הוספת מרפסת תצטרכו חומרי בנייה עמידים בפני לחות גבוהה, חומרים אלו מכפילים ואף משלשים את עלות המרפסת. הוספת מרפסת בגודל סטנדרטי ללא 'קישוטים' תעלה לכם בין 60 ל 120 אלף ₪
- הוספת ממ"ד במסגרת שיפוץ בניין משותף. הוספת ממ"ד הינה בחירה מצויינת לשיפוץ, וזאת הן מבחינה בטיחותית והן מפאת ערך הדירה העולה משמעותית כתוצאה מהוספת ממ"ד, מלבד זאת, הממ"ד הינו חדר לכל דבר ויכול לשמש כחדר נוסף בבית. אשר על כן הממ"ד מוגדר בחוק כתוספת בנייה לכל דבר, ומובן מאליו שהוא דורש את האישורים השונים הכרוכים בתוספת בנייה.
בנוסף, בכל שלב בבנייה נדרש אישור של מכון התקנים לעמידה בסטנדרטים הדרושים לבניית ממ"ד, וודאו שבעל המקצוע שברשותכם מכיר היטב את הנהלים לבניית חדרי בטיחות.
תהליך בניית הממ"ד שונה מחדר רגיל וזאת מפאת האלמנטים הבטיחותיים הנוספים כחלק מתהליך הבנייה. תחילה מתבצעת חציבה ויציקת יסודות בסטנדרטים הנדרשים, לאחר מכן מכינים תבניות ליציקת בטון והוספת מוטות ברזל, לבסוף מוסיפים טיח המותאם באופן מיוחד לממ"ד.
עלות הבנייה לחדר ממ"ד סטנדרטי 3.5 X 3.5 מטר הינה כ 120 אלף ₪
לאחר שהינכם יודעים את סוגי השיפוץ הקיימים תוכלו לבחון מהם הצרכים המדוייקים לבניין שלכם. לעיתים ניתן לשלב גם שיפוץ למראה חיצוני טוב יותר וגם תוספות בבנייה, צורה זו עשויה להתגלות כבחירה חכמה, הן מבחינת העלויות כאשר תבצעו שיפוץ אחד כולל תוכלו להוזיל את העלויות בצורה משמעותית, והן מבחינת הטירדה הכרוכה בשיפוץ הנובעת כתוצאה מהלכלוך והרעש
במידה וצרכי הדיירים משתנים במהלך שיפוץ בניין, וישנם כאלה שאינם מעוניינים בתוספת אלא רק בשיפוץ חיצוני ניתן להוסיף רק את הדיירים המעוניינים בתוספות ולבצע הכל בפעם אחת העלויות עדיין זולות משמעותית, בצורה זו מומלץ לחשב תחילה את העלויות וההוזלות הבאות כתוצאה מתוספות הבנייה ולאחר מכן לקבוע את המחיר המוטל על כל אחד מהדיירים.
כיצד להתנהל בזמן השיפוץ בבניין המשותף.
ההתנהלות בבניין בזמן השיפוץ אינה פשוטה כלל, הרעש הרב והלכלוך מפרים את השלווה, ואת שיגרת החיים התקינה, מקרה זה נכון בעיקר כאשר ישנם ילדים קטנים או לחילופין אוכלוסיה מבוגרת ששעות השינה הקבועות הינן קריטיות עבורם, בכדי למזער את חוסר הנוחות ניתן להגדיר מספר כללים אשר יעזרו להתמודד טוב יותר עם אי הנוחות הכרוכה בשיפוץ.
- ראשית יש לוודא שאתר שיפוץ בניין אינו מהווה מפגע לשכנים על ידי כלים חדים המצויים באתרי בנייה. זהירות יתר נדרשת כאשר ישנם ילדים המשחקים בחזית הבנין, כלים חדים או ברזלים המצויים בקרבת אתר השיפוצים עלולים לפגוע באחד מהם, כוועד בית עליכם לדעת שאחריות הסביבה מוטלת עליכם בלבד, במידה ואירע נזק כלשהו יפנו את האשמה כלפיכם.
- בנוסף, רצוי לשכור עובד שידאג לניקיון מינמלי של מעברי הגישה לבניין במשך שעות היום, ניקיון במידת האפשר יכול להקל בהרבה על הבלגן השורר בבניין.
- קבעו שעות מסויימות לעבודת הפועלים בכלים הכבדים הגוררים רעש רב, וודאו ששעות אלו אינם פוגעות במנוחת השכנים ובמיוחד לא במבוגרים שבהם. קביעת שעות לרעש המכשירים יעילה ביותר משום שתוכלו לעדכן את השכנים בשעות אלו והם יוכלו להתארגן בהתאם.
טיפ אחרון! כוועד בית עליכם להיות ערים לכל בקשה או הערה של השכנים בזמן השיפוץ בניין יותר מתמיד, עזרו להם ולעצמכם לעבור את השיפוץ בצורה רגועה יחסית.
5 טיפים לשיפוץ נכון
- שיפוץ בניין נכון לא יכול להתחיל ללא כללים ברורים הכוללים כיצד יקבעו ההחלטות, לכן רצוי להיות ברורים מראש בנוגע לכללים, לאחר שהתקבלו הכללים על כולם להישמע להם פה אחד. כוועד בית מומלץ שתדגישו בפני הדיירים את היתרונות והחסרונות שבשיפוץ בכדי למנוע תלונות עתידיות.
- מימון. חשבו על האפשרויות הכלכליות של דיירי הבניין ופעלו בהתאם. לא יהיה חכם לנסות למכור לדיירים שיפוץ יוקרתי כאשר מצבם הכספי אינו מאפשר זאת, מצב זה עלול לגרום לאי נעימות וללחצים מיותרים.
- ערכו שיעורי בית לפני אסיפת הדיירים הראשונה, שיעורי הבית יכללו עלויות שיפוץ כלליות, סגנונות עיצוביים שונים, חברות אמינות הפועלות בשוק, כאשר תבואו מוכנים לאסיפה עם תשובות מוכנות לכל השאלות, הדיירים יסמכו על דעתכם ביתר קלות.
