ישנן סיבות מרובות להזדקק לשיפוץ בניין. הגורם הנפוץ ביותר הוא בלאי התשתיות של בניינים ישנים שמוביל לליקויים ולהוצאות חוזרות ונשנות על תיקונים. בבניינים ותיקים נפוצות תקלות כמו רטיבות, סדקים, התפוררות וחלודה שדורשות תיקון. לעיתים, הצורך בשיפוץ נובע מכך שהבנייה הישנה אינה עומדת בתקנים חדשים או בדרישות המיגון החדשות. לפעמים, הדיירים מגיעים להסכמה משותפת שהגיע הזמן לשפר את איכות חייהם המשותפת או להעלות את ערך הנכסים למטרת השכרה או מכירה. כאשר אנו עומדים בפני משימה מרגשת אך מאתגרת של שיפוץ, רצוי לנצל את ההזדמנות במלואה. מעבר לטיפול בתקלות בסיסיות, ניתן לשדרג את מערכות התשתית לרמה חדשנית וחסכונית באנרגיה, להרחיב שטחי מגורים ואזורים ציבוריים, לשפר את המראה החיצוני ולעדכן את הסגנון העיצובי ובנוף חיזוק אריחים בבניין, ובכך להעלות משמעותית את איכות החיים ואת ערך הנכס.
לפני שמתחילים בשיפוץ בניין, חשוב להערך היטב כקהילת דיירים. הצלחת הפרויקט תלויה במידה הרבה ביותר ביכולת של הדיירים לנהל את הפרויקט באופן קולקטיבי. אם דיירים מסויימים מעוניינים בשיפוץ, הצעד הראשון הוא להקים ועדת שיפוץ שתנהל את התהליך ותגבש את הסכמתם של שאר דיירי הבניין. כדאי להכיר את חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שמסדיר את הליך שיפוץ בניינים משותפים. על פי החוק, לא ניתן לבצע שינויים שמשנים את מצבו החיצוני של הבניין ללא אישור מראש של רוב בעלי הדירות האחרות. כלומר, נדרשת הסכמה של לפחות 66% מהדיירים לשיפוץ שמשפיע על חזית הבניין או אזורים משותפים כגון לובי וחדר מדרגות. לכן, על ועדת השיפוץ להזמין אסיפת דיירים ולקבל את הסכמתם העקרונית של שני שליש מהדיירים לשיפוץ כדי להתחיל. ועדות דיירים רבות מקבלות ליווי משפטי כדי לוודא את העמידה בתנאי החוק ובמידה והסכמתם מתקבלת- להסדיר את היחסים בין הדיירים ואת אופן קבלת ההחלטות וחלוקת האחריות של הדיירים.
נושא חשוב נוסף שכדאי לדון בו לפני תחילת הפרוייקט הוא נושא המימון. החוק קובע כי ההוצאות הנדרשות לשיפוץ יחולקו בין בעלי הדירות לפי שטח רצפת דירתם, אלא אם תקנון הבניין קבע חלוקה אחרת. כלומר, לדיירים יש את החופש להגיע לסיכומים בעצמם ובהעדר סיכומים כאלה החוק הוא ברירת המחדל. תיקצוב עלויות הפרויקט ודרכי מימונו הם האבן דרך השנייה המשמעותית שיש לעבור לטובת השיפוץ המיוחל. היערכות מוקפדת, שקופה ומוקדמת בשיתוף כלל הדיירים תמנע עיכובים ומחלוקות לאורך הדרך וגם תעלה את הסיכוי להגיע להסכמה שתתחשב בצרכים האינדיווידואלים של כל דייר אבל תאפשר את השיפוץ לטובת כלל הדיירים.
לאחר הקמת ועדת השיפוץ וקבלת ההסכמה העקרונית של שני שליש מבעלי הזכויות, השלב הבא הוא איסוף דרישות ורעיונות מכלל הדיירים לגבי השיפוץ המיועד. הדרך הנפוצה היא לכנס אסיפת דיירים מיוחדת שבה כל אחד יוכל להציג את צרכיו ורצונותיו. במקרים רבים, הוועדה נעזרת במומחה חיצוני – אדריכל או מתכנן שיכול לספק ייעוץ מקצועי ולסייע בגיבוש התכנית. לאחר שהוועדה איגדה את כל הבקשות, רצוי שהיא תכין מצגת או תוכנית ויזואלית ראשונית של השיפוץ המוצע, כולל הערכת עלויות כללית. התכנית תוצג לדיירים להתייחסות, יבוצעו התאמות אם ידרשו כאלה ולבסוף היא תועבר להצבעה סופית.
לאחר אישור התכנית הסופית על ידי הדיירים, השלב הבא הוא הגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה על מנת לקבל היתר בנייה רשמי לביצוע השיפוץ. חשוב לצרף את כל המסמכים והתוכניות המפורטות הנדרשים, כולל תיאור מלא של העבודות המתוכננות. תהליך קבלת ההיתר כולל בדיקה מקיפה של הרשויות על התאמת התכניות לחוקי התכנון והבנייה, דרישות הבטיחות, חוקי עזר עירוניים וכללים סביבתיים שונים. ייתכנו גם התניות או דרישות לשינויים מצד הוועדה לפני שההיתר יאושר. לכן, רצוי להיערך מראש לקיום התאמות אם יידרשו. רק לאחר קבלת האישור הרשמי בצורת היתר בנייה תקף, תוכל ועדת השיפוץ להמשיך הלאה עם שלבי איתור והתקשרות עם קבלנים לביצוע העבודות בפועל.
לאחר קבלת האישורים הדרושים מהדיירים וקבלת היתר הבנייה מהרשויות, השלב הבא הוא איתור ובחירת קבלנים מנוסים שיבצעו את עבודות השיפוץ. ההמלצה היא לצאת במכרז לקבלנים מוכרים בתחום שיפוצי בניינים וחזיתות. יש לבקש מהם חוות דעת והצעות מחיר מפורטות על בסיס תכניות השיפוץ המאושרות. חשוב לבדוק ביסודיות את רקע הקבלנים, ניסיונם, המלצות ואיתנותם הפיננסית. לאחר ראיונות והשוואת הצעות, הוועדה תבחר את הקבלנים המתאימים ביותר, תוך שקילת היבטי מחיר, לוחות זמנים, טיב ואמינות. במקביל, צריך להיערך לבחינת חלופות לוגיסטיות לתקופת השיפוץ ולסגור את כל ההיבטים הביורוקרטיים והמשפטיים.
לאחר בחירת הקבלנים וחתימה על החוזים, מגיע השלב המעשי – תחילת עבודות השיפוץ בפועל. לפני היציאה לדרך, חשוב לקבוע לוחות זמנים מפורטים ולתאם ציפיות סביב פרק הזמן הצפוי לביצוע השלבים השונים של הפרויקט. יש להביא בחשבון גם גורמים בלתי צפויים שעלולים לגרום לעיכובים. במקביל, על הדיירים להיערך לוגיסטית לקראת תקופת שיפוץ ממושכת שתכלול רעשים, אבק ופגיעה זמנית בנוחות. במקרים של שיפוץ כבד ומקיף, ייתכן צורך למצוא פתרונות מגורים חלופיים לזמן מה. הגדרת זכויות וחובות של הדיירים בתקופה הזו היא חלק חשוב מהסכם העבודה עם הקבלן. בזמן ביצוע העבודות עצמן, ועדת השיפוץ תפקח על העמידה בלוחות הזמנים וסדרי העדיפויות שנקבעו. כמו כן תבוצע היערכות מתאימה לניהול התנועה, מתקני איחסון לחומרים, שירותים זמניים וכל הדרוש לשמירה על תנאי בטיחות ראויים בבניין המגורים בזמן העבודה. יש לקחת בחשבון גם כי במקרים מסויימים במהלך השיפוץ, עשויים לעלות צרכים לשינויים ותוספות מעבר לתכנית המקורית. הוועדה תתאם עם הקבלנים את ביצועם, תדאג להסכמת הדיירים כנדרש וינהל משא ומתן על עלויות נוספות.
לאחר סיום כל העבודות הנדרשות לפי תכניות השיפוץ, השלב האחרון הוא קבלת אישור רשמי וסופי על גמר הבנייה, הידוע גם בשם "טופס 4". מדובר במסמך חשוב שמהווה אישור שהשיפוץ בוצע על פי התכניות המאושרות ועומד בכל דרישות הבנייה והחוק. בשלב זה מתבצע גם מסירת המפתחות לידי הדיירים, סגירת כל התיקים הבירוקרטיים ותשלום יתרת התמורה לקבלנים. רק אז ניתן להחשיב את פרויקט השיפוץ כמוגמר והבניין כשב למצב שגרה מלאה.
שיפוץ בניין חיצוני במשותף הוא משימה מורכבת שדורשת תכנון מעמיק, תיאום בין כל הדיירים והקפדה על מילוי כל ההליכים והדרישות החוקיות. אולם, כאשר הפרויקט מתבצע כהלכה, התוצאות יכולות להיות משמעותיות עבור כל דיירי הבניין. לא רק שמראה הבניין והנכסים משתדרגים, אלא גם איכות החיים והנוחות של הדיירים עצמם. בנייני מגורים משופצים נהנים ממערכות חדישות וחסכוניות, מרחבים משותפים מטופחים ונוחים יותר, ועמידה בסטנדרטים של בטיחות. למרות שמדובר בהשקעה לא זניחה של זמן, מאמצים וכספים, שיפוץ בניין משותף הוא השקעה נבונה לטווח הארוך – הן עבור הדיירים הנוכחיים והן עבור כל מי שישקול רכישה בבניין בעתיד. בצעו את התהליך כראוי וההשקעה תשתלם במלואה.
קראו עוד בנושא:
